Ubezpieczenie mienia zwykle zwane jest ubezpieczeniem od ognia i innych zdarzeń losowych. Dotyczy substancji materialnej wspólnoty– budynku, budowli (latarnie, place zabaw, parkingi, drogi, chodniki, garaże), maszyn i urządzeń (kotłownie, windy, anteny, itp.) oraz elektroniki. Oczywiście przedmiot ubezpieczenia zależeć będzie od konkretnej wspólnoty i majątku wchodzącego w jej skład.
Jak oszacować wartość?
Kluczowym zagadnieniem przy zgłaszaniu mienia do ubezpieczenia jest system szacowania wartości. Możliwe jest określenie sumy ubezpieczenia według wartości odtworzeniowej lub rzeczywistej. Wartość odtworzeniowa pozwala nam na uzyskanie pełnej kwoty odszkodowania umożliwiającej odbudowę. Przyjęcie wartości rzeczywistej oznacza, że wypłacone odszkodowanie potrącone zostanie o wartość zużycia technicznego budynku. Towarzystwa zwykle przyjmują, że budynki zużywają się około 1% rocznie. Dlatego większość ubezpieczycieli budynki wybudowane przed 50-ciu laty przyjmuje do ubezpieczenia wyłącznie według wartości rzeczywistej. Z oczywistych względów metoda rzeczywista nie jest dla wspólnot korzystna. Najdotkliwiej odczuwalne będzie to w przypadku szkód o dużej wartości. Dla pożaru o wartości 1 000 000 zł i budynku ubezpieczonego wg wartości rzeczywistej, ze współczynnikiem zużycia ustalonym na poziomie 50%, wspólnota uzyska tylko 500 000 zł odszkodowania. Niestety, fakt, że na polisie suma ubezpieczenia określona zostanie jako odtworzeniowa również nie daje nam pełnej gwarancji, ponieważ większość ubezpieczycieli stosuje w ogólnych warunkach ubezpieczenia zapisy powodujące, że wypłata odszkodowania następuje wg wartości rzeczywistej jeżeli zużycie budynku przekracza ustalony przez nich wskaźnik. Najczęściej popełnianym błędem przy ubezpieczeniu mienia jest zaniżanie sumy ubezpieczenia. Przyjęcie zaniżonej wartości nieruchomości spowoduje, że odszkodowanie również wypłacone będzie w proporcji niedoszacowania do wartości prawidłowej. Zwykle o istniejącym niedoszacowaniu sumy ubezpieczenia dowiadujemy się w momencie wypłaty odszkodowania. W zależności od regionu kraju koszty odbudowy zależne będą od obowiązujących w tej części kraju stawek usług budowlanych, dlatego nie ma jednego uniwersalnego wzoru na określenie sumy ubezpieczenia. Pomocne może okazać się oparcie na wskaźniku wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej budynków, ogłaszanego przez GUSi publikowanego w obwieszczeniach wojewodów. Pomocy w oszacowaniu nieruchomości udzielić może również zarządca nieruchomości lub wyspecjalizowana kancelaria brokerska. Warto pamiętać, że jeżeli w polisie występować będzie jednocześnie niedoszacowanie i kształtowanie sumy ubezpieczenia o wartość rzeczywistą, to w skrajnych przypadkach wypłata odszkodowania stanowić może tylko kilka procent faktycznie poniesionych strat.
Zakres ubezpieczenia
Zakres ubezpieczenia mienia od ognia i innych zdarzeń losowych może się różnić w zależności od ubezpieczycieli. Najczęściej jednak obejmuje szkody polegające na utracie, zanieczyszczeniu, uszkodzeniu lub zniszczeniu ubezpieczonego mienia, spowodowane wskutek następujących zdarzeń: pożar, uderzenie pioruna, wybuch, upadek statku powietrznego, zalanie, awaria urządzeń i instalacji wodno-kanalizacyjnych, katastrofa budowlana, deszcz nawalny, dym, grad, huk ponaddźwiękowy, huragan, lawina, osuwanie się ziemi, przepięcia i przetężenia w instalacjach, działanie sadzy, działanie śniegu, uderzenie pojazdu lądowego, zapadanie się ziemi, upadek przedmiotów na ubezpieczone mienie, trzęsienie ziemi, pękanie mrozowe. Czasami oferta może być rozszerzona do tzw. ryzyk wszystkich. To najszersza dostępna opcja ochrony i warto z niej skorzystać. Podstawowy zakres ubezpieczenia uchroni wspólnotę od szeregu zdarzeń losowych. Te które występują najczęściej, zwykle wydzielone zostają do klauzul dodatkowych. Dzieje się tak, ponieważ towarzystwa z uwagi na częstą konieczność wypłaty odszkodowania taryfikują je oddzielnie. Dlatego musimy zwrócić uwagę na to, czy polisa została rozszerzona o ryzyko powodzi, zalań powstałych w wyniku wydostania się mediów z urządzeń wodno-kanalizacyjnych, zalań przez nieszczelny dach lub otwarte otwory okienne, awarii urządzeń i instalacji wodno-kanalizacyjnych lub centralnego ogrzewania, przepięć, przetężeń, wandalizmu, kradzieży zwykłej, zbicia szyb. Ponieważ takich zdarzeń jest procentowo najwięcej, warto zadbać, aby zostały one włączone do ochrony. Oczywiście istnieją dziesiątki innych klauzul i możliwości wręcz swobodnego kształtowania ochrony. O szczegóły – co zabezpieczyć w naszym przypadku – najlepiej zapytać profesjonalistę – administratora nieruchomości lub kancelarię brokerską. Osoby te, jako że nie są związane z żadnym konkretnym ubezpieczycielem, mogą udzielić obiektywnej podpowiedzi. Wspólnoty muszą pamiętać, że polisa od zdarzeń losowych obejmuje wyłącznie substancję budynku, z wyłączeniem lokali i mienia ich właścicieli. Ich majątek powinien zostać ubezpieczony indywidualnie przez każdego mieszkańca. W tym przypadku skorzystać można z bogatej oferty rynkowej. Wartą wzmianki są oferty liderów rynku skierowane do właścicieli lokali za pośrednictwem zarządców nieruchomości, np. ubezpieczenie mieszkań w czynszu. Za relatywnie niską składkę otrzymujemy wówczas ochronę dostosowaną do najczęściej występujących potrzeb.
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej
Odpowiedzialność cywilna dotyczy szkód wyrządzonych osobom trzecim. Jest to ubezpieczenie równie istotne jak ubezpieczenie mienia. Ochroną objęte zostaną szkody wyrządzone przez wspólnotę osobom postronnym, jak i członkom wspólnoty. Niewątpliwą korzyścią posiadania ochrony jest fakt, że w momencie zgłoszenia szkody, sprawę roszczeń poszkodowanego przejmuje na siebie towarzystwo ubezpieczeń. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za posiadanie nieruchomości i jej administrowanie. Spadające z dachu elementy – rynny, elementy zabudowy, anteny lub zsuwający się z dachu śnieg, spadające sople – to zdarzenia, które mogą powodować szkody rzeczowe, na przykład w zaparkowanych pojazdach lub szkody osobowe – zarówno wśród mieszkańców, jak i osób postronnych. W okresie zimowym wspólnota mieszkaniowa zobowiązana będzie do odśnieżania ciągów pieszych. Szkody, jakie powstaną wskutek braku odśnieżenia, np. złamania, też obciążą wspólnotę. Drugim najczęstszym rodzajem zdarzeń jest zalanie z dachu wskutek pęknięć poszycia, wady zabudowy, zalania z instalacji wodno-kanalizacyjnej z części wspólnych, zalania z instalacji grzewczej. W efekcie zalania urządzeń elektronicznych, parkietów, roszczenia mogą sięgnąć dziesiątków tysięcy złotych. Świadomość zagrożeń zwykle ograniczamy do własnych doświadczeń. Ubezpieczenia to statystyka, a ona dowodzi, że część wspólnot dotknięta zostanie negatywnymi zdarzeniami na miliony złotych, gdy wskutek zaniechań remontowych, błędów ludzkich dochodzi do tragedii, w których cierpienia kończą się trwałym kalectwem więcej niż jednej osoby. W wyniku zaniechań może dojść do pożarów i wybuchów, które nie ograniczą się do mienia wspólnoty, ale rozprzestrzenią na okolicę. W takim przypadku, mimo że wspólnota może posiadać ubezpieczenie od pożaru, to za szkody spowodowane w okolicy będzie ponosić odpowiedzialność z polisy odpowiedzialności cywilnej. To samo dotyczyć będzie zniszczeń wśród właścicieli lokali. Nawet jeżeli posiadają oni własne ubezpieczenie, to ubezpieczyciel po wypłacie odszkodowania przyjdzie z regresem do sprawcy – gdy będzie to wspólnota, roszczenia mogą sięgać olbrzymich kwot.
Jak kształtować sumę gwarancyjną?
Zależnie od ilości mieszkańców, najczęściej występujące roszczenia zaspokojone zostaną w widełkach między 200 000 zł a 1 000 000 zł. Przyjmowanie niższej sumy mieści się już w granicach hazardu. Najgroźniejsze sytuacje mogą wielokrotnie przekraczać te sumy i to niezależnie od wielkości wspólnoty mieszkaniowej. Wielkość wspólnoty występuje w związku z prawdopodobieństwem wystąpienia zdarzenia, dlatego im większa wspólnota, tym składka z polisy odpowiedzialności cywilnej będzie wyższa. Ubezpieczenie na wiele milionów, mimo że uzasadnione z punktu widzenia zagrożeń, może pozostawać poza zasięgiem budżetu wspólnoty. Powierzenie administrowania nieruchomością nie oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może zrezygnować z ochrony ubezpieczeniowej odpowiedzialności cywilnej. W praktyce zdarzają się przypadki, gdy trudno rozstrzygnąć, czy zaistniała szkoda była wynikiem działania lub zaniechania zarządcy, czy też odpowiedzialność leży po stronie wspólnoty. Warto pamiętać, że również zarząd spowodować może szkody zarówno wskutek wadliwych decyzji, jak i wskutek niepodejmowania działań. Dlatego powinien poważnie rozważyć możliwość posiadania ubezpieczenia, aby uchronić się przed konsekwencjami finansowymi roszczeń. Bezpieczna wspólnota to składowa świadomych decyzji i dobrych rozwiązań. Częściowo gotowości do poniesienia dodatkowego ciężaru składki, ale w większym stopniu rozeznania rynkowego i doświadczenia, które często mają za sobą zarządcy nieruchomości.
