Właściciel nieruchomości (wspólnoty) może zlecić zarząd specjaliście, czyli zarządcy nieruchomości lub powierzyć zarząd innej osobie np. członkowi zarządu, niezależnie od jego wykształcenia. Formą prawną jest podpisana umowa o sprawowanie zarządu nad daną nieruchomością.

Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy pomiędzy zarządcą nieruchomości, a jej właścicielem. Aby doszło do powstania odpowiedzialności zarządcy nieruchomości na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, (umowa ta powinna precyzować zakres obowiązków, które ciążą na zarządcy) zarządca musi nienależycie wykonać lub nie wykonać jednego z tych obowiązków.

Podstawę odpowiedzialności deliktowej stanowią przepisy art. 415-416 oraz 471 Kodeksu Cywilnego. Specjaliści od ubezpieczeń wskazują, że w przypadku powstania szkody majątkowej i niemajątkowej muszą zostać spełnione trzy warunki by powstała odpowiedzialność zarządcy nieruchomości i obowiązek naprawienia szkody.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za powstałe szkody wynika z art. 186 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2018r. poz. 2204). Odpowiedzialność ta obejmuje także szkody wyrządzone przez osoby trzecie wykonujące na polecenie zarządcy i pod jego nadzorem czynności związane z zarządem.

Na podstawie analizy umowy zawartej pomiędzy zarządcą, a klientem możliwe jest ustalenie czy zaistniała szkoda jest wynikiem zaniedbań ze strony zarządcy nieruchomości. Odpowiedzialność ubezpieczyciela obejmuje tylko ten zakres czynności zarządcy, który jest ujęty w umowie. Powierzane zakresy czynności wchodzących w zakres zarządzania obiektem są różne i nie zawsze obejmują nawet wszystkie „standardowe czynności” wynikające z ustawy.

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do natychmiastowego zawiadomienia swoich klientów o wszystkich zmianach w polisie OC.