Zgodnie z prawem

Uwarunkowania zmieniające zawód zarządcy nieruchomości ulegały ciągłym przeobrażeniom na przestrzeni ostatnich lat. Po tzw. deregulacji z 2014 roku obowiązkiem stawianym zarządcom przez ustawodawcę było zawieranie pisemnej formy umowy o zarządzanie oraz posiadanie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Jednak nie przewidziano żadnych sankcji za brak tego rodzaju polisy, czyniąc przepis martwym. Sytuacja zmieniła się po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2018 roku, która ustanowiła karę za brak polisy w wysokości od czterokrotności do dziesięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia zarządcy. Szacunkowo może ona wynosić nawet 54.000 zł.

Oprócz posiadania ważnej polisy ustawodawca nakłada na zarządców obowiązek każdorazowego dołączania jej kopii do umowy o zarządzanie nieruchomością. W przypadku niedopełnienia tego wymogu zarządca winien przedłożyć klientowi polisę w terminie 7 dni od wezwania. W innym przypadku umowa o zarządzanie może zostać rozwiązana niezwłocznie, bez zachowania terminu wypowiedzenia. Ponadto, zarządca zobowiązany jest do zawiadamiania o wszystkich zmianach w polisie OC, a w razie niedopełnienia tego obowiązku, klienci mają prawo do wypowiedzenia umowy na zarządzanie nieruchomością. 

Zakres ubezpieczenia

Minimalne parametry ubezpieczenia określone zostały w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 26 kwietnia 2019 roku w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości (DzU z 2019 poz. 802).W zależności od wykonywanych czynności przez zarządcę, polisę OC należy rozszerzyć o określone klauzule. Podstawowy zakres obejmuje szkody spowodowane działaniem lub zaniechaniem zarządcy oraz wszystkich osób pracujących pod jego nadzorem i zaangażowanych w proces zarządzania nieruchomością. Polisa nie obejmuje zdarzeń polegających na:

• uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;
• zapłacie kar umownych;
• powstałych na skutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

W odniesieniu do wyłączenia kar umownych zachodzi problem interpretacyjny dotyczący tego, czy wyłączenie dotyczyć ma wyłącznie kar umownych z umowy o zarządzanie nieruchomością czy też wszystkich umów, za których realizację odpowiedzialny jest zarządca. Aktualnie przeważa wykładnia, że zamiarem ustawodawcy nie było pozbawienie ochrony z tytułu kar następczych, a więc wyłączenie należy interpretować zawężająco.

Jak wybrać OC zarządcy nieruchomości?

Z analizy ofert dostępnych na rynku wynika, że dostępne opcje ubezpieczenia wahają się w zakresie od 50 000 do 2 500 000 euro. Konwencjonalni dostawcy ubezpieczeniowi oferują najczęściej polisę OC zarządcy wyłącznie z zakresem ustawowo minimalnym. Podwyższenie sumy gwarancyjnej często stanowi dla nich problem, a składka natychmiast zaczyna lawinowo wzrastać. 

Tradycyjni dostawcy nie tylko niechętnie podchodzą do podwyższania sumy gwarancyjnej, ale również unikają przekazania informacji pozwalających dostosować zakres ochrony do działalności realizowanej przez zarządcę. W efekcie w momencie wystąpienia szkody, korzystają z okazji do odmowy wypłaty odszkodowania. 

Fakt pierwszy. Dopasuj zakres

Zadbaj o rozszerzenie ochrony o czynności jakie są prowadzone pod Twoim nadzorem: prace remontowo-budowlane i konserwacyjne, porządkowe, obsługa urządzeń i wentylacji oraz inne prace. Jeżeli zatrudniasz pracowników, zakres należy rozszerzyć o odpowiedzialność cywilną pracodawcy. W związku z prowadzoną działalnością, korzystając z lokalu jako najemca, niezbędne jest rozszerzenie polisy o OC najemcy. W każdym przypadku przyda się również włączenie odpowiedzialności z tytułu posiadania mienia, gdyż może być ono przyczyną zdarzenia. Jeżeli  pośredniczysz w obrocie nieruchomościami lub wykonujesz audyty energetyczne warto również  uwzględnić to w zakresie. 

Najbardziej kompleksowe rozwiązanie znajdziemy w produkcie Bezpieczny Zarządca, dostępnym on-line na platformie BestCover. W odróżnieniu od tradycyjnych kanałów dystrybucji, konfiguracja produktu jest banalnie prosta. Nie wymaga zawierania wielu odrębnych umów ubezpieczenia. „To pierwsze takie rozwiązanie z jakim spotkaliśmy się jako brokerzy i bez wątpienia zrewolucjonizuje ono rynek zarządców nieruchomości” – wyjaśnia Wojciech Bednarek, manager Polskiej Kancelarii Brokerskiej. Faktycznie próba włączenia wszystkich niezbędnych rozszerzeń u konwencjonalnych dostawców, wymagała zawarcia kilku umów i znacząco zwiększała składkę. Oferta BestCover w ramach produktu Bezpieczny Zarządca deklasuje dotychczasowe rozwiązania ubezpieczeniowe.

Fakt drugi. Korzystaj z usługi assistance 

Jeśli masz zwyczajną umowę OC zarządcy, nie licz na to że towarzystwo ubezpieczeniowe zapewni Ci merytoryczne wsparcie w przypadku powstania roszczeń i udzieli porady w jaki sposób zabezpieczyć się przed zwiększeniem rozmiaru roszczeń oraz jak zadbać o wizerunek i zadowolenie klientów. Spośród 22 ofert jedynym produktem, w którym włączono usługę assistance do polisy OC zarządcy jest Bezpieczny Zarządca, dostępnym on-line na platformie BestCover.

Fakt trzeci.  Dopasuj sumę gwarancyjną 

Nie musisz poprzestawać na najniższej wymaganej sumie gwarancyjnej w wysokości 50.000 euro. „Choć najczęściej występują szkody na kilka tysięcy, to roszczenia wobec zarządców niejednokrotnie liczyliśmy w milionach” – mówi Adrianna Strzelecka, prezes zarządu Cover Force. Polisa powinna zabezpieczać nie tylko przed zdarzeniami, o których wiadomo, że nastąpią, ale również przed tymi, które mają charakter zdarzeń wyjątkowych. Wtedy minimalna suma na nic się nie zda. Spośród 22 oferentów tylko cztery towarzystwa ubezpieczeń wyraziły zgodę na podwyższenie sumy gwarancyjnej. Znów na tym tle wyróżnia się produkt Bezpieczny Zarządca z BestCover, gdzie sumę można było zwielokrotnić bez konieczności podwajania składki. Wskaźnik wzrostu ceny czynił ten produkt najkorzystniejszym pod względem swobody profilowania sumy gwarancyjnej. 

Fakt czwarty. Asysta prawna 

Sama polisa to nie wszystko. Przekonał się o tym każdy wobec kogo skierowano roszczenie. Dlatego dużym zainteresowaniem na rynku cieszy się ubezpieczenie ochrony prawnej. Jak w tym przypadku kształtuje się oferta ubezpieczycieli? „Ubezpieczenie ochrony prawnej można wykupić oddzielnie. Żaden ubezpieczyciel nie oferuje pakietu ochrony prawnej wraz z ubezpieczeniem OC zarządcy nieruchomości. Najtańsze oferty to rząd 150 zł.” – mówi Weronika Ciupińska, kierownik multiagencji ZnajdzPolise.pl. Porównując tradycyjne oferty z propozycją BestCover znów spotka nas miłe zaskoczenie. W pakiecie Bezpieczny Zarządca znajdziemy włączony pakiet ochrony prawnej w wariancie Super Lux, dzięki czemu osoby ubezpieczone uzyskują kompleksową pomoc prawną, wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego oraz pokrycie kosztów sądowych.

Fakt piąty. Minimalizuj koszty

Najczęstszą determinantą wyboru umowy ubezpieczenia OC zarządcy jest cena. Skoro polisa jest obowiązkowa, a podstawowy zakres jest regulowany rozporządzeniem, to naturalne, że o wyborze powinna m.in. decydować cena. Przeciętny koszt ubezpieczenia na minimalną sumę gwarancyjną, zależnie od skali działalności, waha się od 800 do 2000 zł. W konwencjonalnych polisach do tej składki należy dodać koszty zawarcia  kolejnych umów rozszerzających zakres. Na tym tle produkt Bezpieczny Zarządca od BestCover wygląda imponująco, albowiem koszt proponowanego rozwiązania zaczyna się już od 400 zł. Dodając do niego kolejne cegiełki składka rośnie powoli, natomiast ochrona wzrasta wykładniczo.

Fakt szósty. Odszkodowania super szybko

Faktem jest, że to co ubezpieczyciel robi szybko, to przyjmuje składkę. Z odszkodowaniem już tak sprawnie nie jest. Oczywiście między zakładami ubezpieczeń istnieją różnice. Przeciętny czas oczekiwania na odszkodowanie waha się od 30 do 180 dni, w zależności od tego jak funkcjonuje dział likwidacji szkód i jaka strategia działania została przyjęta przez zakład ubezpieczeń. Czy jest możliwe skrócenie tych terminów? Zapomnij co wiesz o konwencjonalnych ubezpieczeniach. Odszkodowania mogą być wypłacane w terminie do 24 godzin. Taki rezultat osiągnięty został w BestCover. To efekt uproszczenia procedur i błyskawicznej decyzyjności, dlatego odszkodowanie wpływa na rachunek w ciągu jednego dnia roboczego. 

Fakt siódmy. Autentyczne on-line

Internetowe konto klienta i możliwość zgłoszenia szkody oferowana jest przez kilku wiodących dostawców.  Jednak prostota i wygoda z jaką dokonuje się dowolnych operacji na platformie BestCover bez dwóch zdań jest przeskokiem technologicznym i prawdziwą konwersją ubezpieczeń w nowoczesne rozwiązania..

Fakt ósmy. Kumuluj i utrzymuj zniżki

Żaden z tradycyjnych ubezpieczycieli nie zapewniał ochrony OC zarządcy na wypadek utraty zniżki w przypadku szkody. Miłym zaskoczeniem znów okazała się tu oferta BestCover. Produkt Bezpieczny Zarządca posiada taką klauzulę.

Czy warto dobrze ubezpieczyć OC zarządcy nieruchomości?

Poczucie bezpieczeństwa, wzrost zaufania i wiarygodności oraz zabezpieczenie finansowe w przypadku szkody to podstawowe powody, dla których warto mieć dobrą polisę. „W ostatnim roku zlikwidowaliśmy ponad 50 000 szkód w sektorze mieszkalnictwa. Wartość wielu z nich była znacząca i przekraczała możliwości finansowe klientów.” – wyjaśnia Arkadiusz Burek, dyrektor operacyjny Polskiej Kancelarii Brokerskiej. Nikt z nas nie ma wpływu na zdarzenia losowe, jednak korzystając z najlepszych rozwiązań, możesz skupić się na tym co ważne i nie przejmować tym, co ewentualnie może nastąpić. 

Bezpieczny Zarządca to produkt BestCover dostępny w wybranych Stowarzyszeniach Zarządców Nieruchomości. Więcej informacji znajdziesz na stronie www.bezpiecznyzarzadca.pl

Autor: 

Paweł Janczak, prezes Polskiej Kancelarii Brokerskiej

ADMINISTRATOR I MENEDŻER NIERUCHOMOŚCI 

styczeń-luty 2021