Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej przez większość lokatorów kojarzone jest z ubezpieczeniem od ognia i innych zdarzeń losowych. Jak prawidłowo zabezpieczyć interes ubezpieczeniowy wspólnoty oraz czy ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej obejmuje ubezpieczenie lokali właścicielskich? W tym tekście odpowiemy na te pytania.
Wspólnota z punktu widzenia ryzyka ubezpieczeniowego skupia w sobie mnogość interesów: części wspólnych, lokali mieszkalnych, użytkowych, zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Za zawarcie umowy ubezpieczenia oraz prawidłowość jej zawarcia odpowiada zarząd, przy czym w świetle ustawy o własności lokali reprezentuje on interes ubezpieczeniowy wspólnoty mieszkaniowej.
Suma ubezpieczenia i szacowanie wartości
W ubezpieczeniu od zdarzeń losowych zadbać należy, aby suma ubezpieczenia odpowiadała wartości nowej nieruchomości, która nazywana jest wartością odtworzeniową. Przy szkodach o niewielkiej wartości sięgających do kilkudziesięciu tysięcy złotych, wspólnota mieszkaniowa może nie odczuć, że odszkodowanie nie zostało pokryte w całości, ponieważ budżet z funduszu remontowego wystarczy na pokrycie różnicy między szkodą, a wartością odszkodowania. Najważniejsza funkcja umowy ubezpieczenia realizuje się w momencie szkody całkowitej lub innej o dużej wartości, gdy właściciele lokali tracą swoje lokum. Mimo że często taki scenariusz wydarzeń nie jest dopuszczany do świadomości, fakty mówią same za siebie - w jednym roku pożar zniszczył 70 tys. nieruchomości mieszkalnych, a nie jest to jedyna przyczyna szkód całkowitych.
Niestety, zdefiniowanie w polisie sumy ubezpieczenia według wartości odtworzeniowej nie daje nam gwarancji, że w taki sposób wypłacane będzie odszkodowanie. Towarzystwa ubezpieczeniowe nagminnie stosują postanowienia OWU (Ogólnych Warunków Ubezpieczenia), które wartość odszkodowania pomniejszają o wartość zużycia technicznego nieruchomości. Dla nieruchomości starszych może to oznaczać pomniejszenie odszkodowania nawet o 50-80%. Niejednokrotnie zarządy wspólnot mieszkaniowych informowane są przez przedstawicieli rynku ubezpieczeniowego, że w ich przypadku możliwy format szacowania wartości nieruchomości to wyłącznie wartość rzeczywista lub że wykreślenie postanowień o stosowaniu zużycia technicznego nie jest możliwe z uwagi na stan lub wiek nieruchomości. Nie należy się na to zgadzać, ani dawać temu wiary lecz poszukać profesjonalnej kancelarii brokerskiej specjalizującej się w ubezpieczeniach wspólnot mieszkaniowych. Problemem może okazać się zasada proporcji kiedy faktyczna suma ubezpieczenia nie będzie odpowiadać przyjętej metodzie szacowania wartości nieruchomości. Niestety dość często pojawia się tendencja do zaniżania sumy ubezpieczenia w celu ograniczenia kosztów. Taka decyzja jest niestety zgubna w skutkach. Wynika to z faktu, że w ubezpieczeniach funkcjonuje system ubezpieczenia na sumy stałe, zmienne i na pierwsze ryzyko. Sumy zmienne nie będą miały zastosowania przy produktach dla wspólnot.
System ubezpieczenia na pierwsze ryzyko oznacza, że zakład ubezpieczeń odpowiada wyłącznie do zdefiniowanego limitu – na pierwsze ryzyko. Wypłata odszkodowania za pierwszą szkodę i następne realizowana jest aż do wyczerpania limitu (jeżeli suma ta-kiego limitu ulega konsumpcji). Intuicyjnie, większość z nas szacuje, że szansa na szkodę częściową jest większa niż szkodę całkowitą i dąży do obniżenia sumy. Zakład ubezpieczeń, z tytułu przyjęcia systemu na pierwsze ryzyko pobiera większą składkę, ponieważ jako profesjonalista wie, że szkody częściowe zdarzają się częściej.
Niestety, przyjęcie zaniżonej sumy ubezpieczenia nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej będzie błędem. Jest tak, ponieważ systemu ubezpieczenia na pierwsze ryzyko nie stosuje się do ubezpieczenia budynków, gdzie zastosowanie może mieć wyłącznie system sum stałych. W efekcie zaniżenie sumy ubezpieczenia spowoduje, że zastosowana będzie zasada proporcji – w stosunku w jakim zaniżona została suma ubezpieczenia obniżone zostanie odszkodowanie.
W systemie sum stałych ryzyko ubezpieczeniowe rośnie dla zakładu ubezpieczeń równomiernie wraz ze wzrostem sumy ubezpieczenia, ponieważ w tym systemie wartość sumy odpowiadać powinna zawsze końcowej wartości nieruchomości, a więc wyższa suma to „większa” nieruchomość, niższa suma to „mniejsza” nieruchomość. Adekwatnie, większe ryzyko dla większej nieruchomości, niższe dla mniejszej. Przyjęcie zaniżonych sum ubezpieczenia byłoby fałszowaniem rzeczywistości, realizowanym jako próba zapłacenia niższej składki za wyższą część ryzyka przypadającego na szkody częściowe. Przykładowo, ubezpieczając nieruchomość o wartości 20 mln złotych na 5 mln złotych (niedoubezpieczenie 75%), przy szkodzie wy-cenionej na 4 mln złotych, otrzymamy je-dynie 1 mln złotych odszkodowania (25% wartości szkody).
Przy obliczaniu sumy ubezpieczenia budynku według wartości odtworzeniowej można skorzystać z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego lub skorzystać ze wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźnik publikowany jest w obwieszczeniu wojewody i prezentuje średni koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta wojewódzkiego oraz dla województwa. Wskaźnik prezentuje wartości uśrednione, dlatego przy budynkach o wyższej klasie wykończenia, korzystnie jest zastanowić się, czy nie przyjąć wyższych sum ubezpieczenia. Przyjęcie prawidłowej sumy odtworzeniowej dla ubezpieczenia budynku z jednoczesną gwarancją, że odszkodowanie wypłacane będzie również według wartości odtworzeniowych jest pierwszym krokiem milowym dobrze skonstruowanej polisy wspólnoty mieszkaniowej. Jest jeszcze drugi krok. Dotyczy on również sumy ubezpieczenia, a ściślej mówiąc sumy gwarancyjnej, która dotyczy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Polisa OC chroni wspólnotę przed roszczeniami osób trzecich, przy czym właściciele lokali oraz inni domownicy będą w tym przypadku rozumiani jako osoby trzecie. Zwykle zagadnienie sumy gwarancyjnej polisy odpowiedzialności cywilnej wspólnoty jest postrzegane przez pryzmat najczęściej występujących zdarzeń takich jak zalania. Odszkodowania w takim przypadku zazwyczaj nie przekraczają kwoty kilku czy kilkunastu tysięcy złotych, więc wydawać by się mogło, że ukształtowanie sumy gwarancyjnej polisy OC na 100 tys. złotych wyczerpuje zapotrzebowanie.
Takie podejście jest jednak zwodnicze. Analogicznie, czy ubezpieczając budynek ograniczamy się do określenia wartości nieruchomości do sumy zdarzeń jakie mogą powstać w następstwie zalania? Oczywiście nie. Rozumiemy to chociażby dlatego, że ubezpieczenie od zdarzeń losowych definiuje listę zdarzeń za jakie odpowiada ubezpieczyciel: pożar, powódź, eksplozja, upadek statku powietrznego, huragan, etc. Polisa odpowiedzialności cywilnej nastręcza nam większe trudności, ponieważ nie zawiera listy zdarzeń za jakie odpowiada towarzystwo ubezpieczeń. Dlatego warto wymienić choćby przykładowe, takie jak: roszczenia osobowe z tytułu śmierci lub uszczerbku na zdrowiu, utrata lub zniszczenie mienia w postaci zaparkowanych pojazdów, mienia zgromadzonego na terenie nieruchomości w następstwie zdarzeń za jakie odpowiada wspólnota. Przyznawane przez sąd odszkodowania osobowe w stosunku do jednej osoby mogą sięgać od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Bywa, że przekraczają milion złotych. Nietrudno jest wyobrazić sobie zdarzenie, za które ponosić będzie odpowiedzialność wspólnota. W jego następstwie ucierpieć może wiele osób, uszkodzonych może zostać wiele pojazdów, a cały zgromadzony majątek przez właścicieli lokali może zostać zniszczony. Oczywiście nie należy popadać w nadmierny defetyzm i sumę gwarancyjną polisy OC należy racjonalizować stosownie do poziomu ryzyka ubezpieczeniowego, na który składa się m.in. wielkość wspólnoty mieszkaniowej. Warto jednak przyjąć, że 500 tys. złotych to minimum, jakie należy stosować dla sumy gwarancyjnej OC.
Zakres ubezpieczenia
Na rynku ubezpieczeniowym dostępnych jest kilkadziesiąt produktów, z których skorzystać może wspólnota mieszkaniowa. Każdy z nich różni się zakresem ochrony. Który zatem wybrać?
Zakres ubezpieczenia jest najbardziej złożonym zagadnieniem i nawet profesjonaliści, jakimi są brokerzy ubezpieczeniowi poświęcają wiele czasu na analizę ofert pod kątem oferowanego zakresu ubezpieczenia. Większość produktów zapewnia ochronę od najgroźniejszych zdarzeń losowych, zarazem jednak zdarzenia występujące najczęściej są albo wyłączone z ochrony ubezpieczeniowej albo obwarowane takimi postanowieniami, że uzyskanie odszkodowania może okazać się niemożliwe.
Jak postąpić, aby uchronić się przed błędną decyzją? Jeżeli nie mamy pod ręką profesjonalisty w postaci kancelarii brokerskiej i sami nie mamy zamiaru uzyskać licencji zawodowej brokera, najlepiej przyjąć metodę analizowania wyłącznie ofert złożonych w najszerszym dostępnym rynkowo zakresie ochrony jakim jest ubezpieczenie od wszystkich ryzyk. Produkt ten stosuje odmienne podejście w stosunku do ubezpieczenia od ryzyk nazwanych. Jego konstrukcja opiera się bowiem na zasadzie ryzyk wyłączonych. W ubezpieczeniu od ryzyk wszystkich, ubezpieczyciel odpowiadać będzie za każde zdarzenie jakie powoduje uszczerbek majątkowy za wyjątkiem zdarzeń, które zostały wprost wyłączone w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia. Przyjmując taką metodę porównania, eliminujemy konieczność równoczesnej analizy definicji zdarzeń i wyłączeń między ofertami, a możemy skupić się na analizie wyłączeń. Oczywiście należy pamiętać o konieczności włączenia zdarzeń dodatkowych: awarii, kosztów poszukiwania przyczyny za-lania, zbicia szyb oraz wielu innych, jakie mogą wystąpić we wspólnocie.
Pułapki ochrony ubezpieczeniowej
Decydując się na zawarcie umowy ubezpieczenia kierujemy się zaufaniem do dostawcy, wierząc, że jego wolą jest zapewnienie nam prawidłowej ochrony. Ponadto przy wyborze oferty dysponujemy ograniczonym czasem na analizę i podjęcie właściwej decyzji, a zazwyczaj głównym kryterium wyboru jest cena. W przypadku ubezpieczeń obowiązkowych, których treść zdefiniowana została przepisami prawa taka strategia bywa skuteczna. W przypadku ubezpieczenia wspólnot, które opierają się na produktach dobrowolnych ta-ka strategia nie sprawdza się. Ubezpieczyciele, którzy oferują najniższe ceny, najczęściej dbają również o to, aby w ich Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia zna-lazły się postanowienia ograniczające możliwość wypłaty odszkodowania. Bywa, że w OWU pojawiają się definicje zdarzeń, które nie znajdują odzwierciedlenia w zakresie ochrony lub wprowadzone są niskie limity dla zdarzeń, wysokie franszyzy i udziały własne.
Cena ubezpieczenia
Najlepszym sposobem, żeby nie przepłacić za ubezpieczenie jest wybranie oferty, która zapewnia realną i pełną ochronę. Najdroższy produkt to taki, za który zapłacimy składkę, bez większych perspektyw na odszkodowanie. Najtańszym, a zarazem najlepszym sposobem na wybór korzystnego ubezpieczenia będzie porada brokerska. W takim przypadku możemy liczyć na profesjonalną analizę i zestawienie ofert wraz z porównaniem wyłączeń i zakresu ochrony oraz opinią do-świadczonego doradcy na temat jakości procesu likwidacji szkód towarzystwa ubezpieczeń.
Co jeżeli nie masz pod ręką dostępu do brokera? Nie polegaj na zapewnieniach oferentów, że ich produkt jest najlepszy bądź pobieżnej opinii z zestawieniem kilku podstawowych cech produktu. Jeżeli chcesz podjąć świadomą decyzję czeka Cię wiele nieprzespanych nocy i długie godziny rozmyślań nad Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia.
