Choć ubezpieczenia są fundamentem finansowego bezpieczeństwa, w praktyce zarządcy często napotykają problemy, które mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. Oto zestawienie najczęściej popełnianych błędów ubezpieczeniowych oraz rekomendacje najlepszych praktyk Polskiej Kancelarii Brokerskiej, które pomogą uniknąć potencjalnych strat i budować skuteczne strategie zarządzania ryzykiem. 

NIEDOUBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI 

Jednym z najczęstszych i najbardziej kosztownych błędów jest niedoszacowanie wartości nieruchomości przy zawieraniu umowy ubezpieczenia. Zarządcy często zapominają o aktualizacji sum ubezpieczenia, które powinny odzwierciedlać faktyczne koszty odtworzenia nieruchomości. W przypadku szkody, niedoubezpieczenie może skutkować otrzymaniem odszkodowania, które nie pokryje w pełni kosztów naprawy lub odbudowy.  

Najlepsza praktyka PKB: Regularnie aktualizuj wartość nieruchomości, uwzględniając zarówno wartość samej struktury budynku, jak i koszty wykończenia czy wyposażenia. Skorzystanie z niezależnej wyceny majątku co najmniej raz w roku pomoże zapewnić, że suma ubezpieczenia będzie adekwatna do realnych kosztów odtworzenia nieruchomości. 

NIEDOPASOWANIE ZAKRESU OCHRONY DO SPECYFIKI NIERUCHOMOŚCI 

Zarządcy często korzystają z uniwersalnych pakietów ubezpieczeniowych, które mimo zapewnień pośredników nie uwzględniają specyficznego ryzyka związanego z daną nieruchomością. Każda nieruchomość ma indywidualne potrzeby w zależności od lokalizacji, przeznaczenia, konstrukcji czy infrastruktury technicznej.

Nowym, istotnym obszarem ryzyk, który jest coraz częściej pomijany przez Wspólnoty Mieszkaniowe, są kwestie związane z zieloną energią i infrastrukturą wspomagającą ekologię. Coraz większa liczba mieszkańców korzysta z pojazdów elektrycznych, co wiąże się z parkowaniem ich w garażach podziemnych oraz instalacją stacji ładowania w tych miejscach. Te elementy infrastruktury, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczone, mogą stwarzać ryzyko pożarowe lub awarie, które mogą mieć poważne konsekwencje dla budynków. Ponadto, instalacje fotowoltaiczne, które cieszą się rosnącą popularnością, również stanowią wyzwanie – w przypadku zwarć czy wadliwego montażu może dojść do zapłonu paneli, co jest trudne do wykrycia i gaszenia. Zarządcy nieruchomości powinni uwzględniać te nowe ryzyka w swoich planach ochrony.

Najlepsza praktyka PKB: Zawsze dokonuj szczegółowej analizy ryzyk związanych z zarządzaną nieruchomością. Współpraca z brokerem ubezpieczeniowym, który ma doświadczenie w nieruchomościach, pozwoli na dobranie odpowiednich polis, które obejmują wszystkie istotne zagrożenia. Spersonalizowana ochrona ubezpieczeniowa zapewni pełniejsze zabezpieczenie majątku. 

POMIJANIE KLAUZUL SPECJALNYCH I WYŁĄCZEŃ ODPOWIEDZIALNOŚCI 

Nieświadomość dotycząca klauzul specjalnych oraz wyłączeń odpowiedzialności w polisach ubezpieczeniowych jest jednym z największych problemów, z którym borykają się zarządcy nieruchomości. Często polisy zawierają zawężone definicje zdarzeń losowych lub przedmiotów ubezpieczenia, a także wyłączenia, które ograniczają ochronę w kluczowych obszarach, takich jak szkody wyrządzone przez najemców, uszkodzenia wynikające z wadliwych instalacji technicznych, czy szkody związane z zaniechaniami w zarządzaniu. 

Najlepsza praktyka PKB: Każda polisa powinna być dokładnie przeanalizowana pod kątem definicji i wyłączeń odpowiedzialności. Zwróć szczególną uwagę na warunki dotyczące ochrony od szkód wyrządzonych przez osoby trzecie, a także możliwość rozszerzenia ochrony o klauzule specjalne, które mogą objąć niestandardowe sytuacje.  

BRAK AKTUALIZACJI POLIS UBEZPIECZENIOWYCH W PRZYPADKU MODERNIZACJI  

Wielu zarządców nieruchomości nie aktualizuje swoich polis ubezpieczeniowych w momencie, gdy nieruchomość przechodzi modernizację lub zmianę przeznaczenia. Dodanie nowych obiektów, zmiana funkcji budynku, czy nawet remont mogą znacząco zmienić profil ryzyka, co wymaga odpowiedniej korekty polis. 

Najlepsza praktyka PKB: Każda większa inwestycja, przebudowa czy zmiana użytkowania nieruchomości powinna być zgłoszona do ubezpieczyciela. Polisy powinny być odpowiednio zaktualizowane, aby objąć nowo powstałe elementy budynku oraz zmienione ryzyka. Zaniedbanie tego aspektu może prowadzić do sytuacji, w której nowe inwestycje pozostaną bez odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej. 

NIEDOSTATECZNE ZARZĄDZANIE RYZYKIEM KATASTROF 

„W wyniku analiz hydrologicznych prowadzonych przez Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej wynika, że w Polsce coraz częściej dochodzi do powodzi błyskawicznych, które w ciągu ostatnich 10 lat spowodowały straty o wartości przekraczającej 7 miliardów złotych. Zarządcy nieruchomości, szczególnie w obszarach miejskich, muszą mieć na uwadze nie tylko lokalne warunki hydrologiczne, ale także zmieniające się trendy klimatyczne. Niedostateczne zarządzanie ryzykiem powodziowym może prowadzić do katastrofalnych skutków dla majątku, dlatego uwzględnienie tego ryzyka w strategii ochrony nieruchomości jest kluczowe” - Kornela Barzycka, broker ubezpieczeniowy, Polska Kancelaria Brokerska.

Najlepsza praktyka PKB: Analizuj lokalizację każdej nieruchomości pod kątem potencjalnych zagrożeń związanych z katastrofami naturalnymi i uwzględnij je w polisach. W przypadku nowych inwestycji, warto zainwestować w dodatkowe zabezpieczenia infrastrukturalne oraz rozważyć dedykowane ubezpieczenia od katastrof.  

Skuteczne zarządzanie ubezpieczeniami to fundament dla odpowiedzialnego zarządcy nieruchomości. Kluczowe jest zatem unikanie powszechnych błędów, takich jak niedoubezpieczenie, brak regularnych aktualizacji polis czy pomijanie dokładnej analizy ryzyk. Posiadanie zaufanego doradcy w postaci doświadczonego brokera ubezpieczeniowego staje się zatem nieocenioną wartością. Profesjonalny broker nie tylko zapewnia kompleksową ochronę majątku, ale również pomaga zarządzać ryzykiem, co w dłuższej perspektywie chroni budżet zarządcy i zwiększa bezpieczeństwo lokatorów. Dzięki współpracy z ekspertami w dziedzinie ubezpieczeń, zarządcy nieruchomości mogą budować swoją reputację jako liderzy, którzy potrafią przewidywać zagrożenia i efektywnie nimi zarządzać. 

Wojciech Bednarek
wiceprezes, Polska Kancelaria Brokerska