WSPÓLNOTA: ZARZĄD PO GODZINACH, RYZYKO 24/7
Wyobraźmy sobie taką sytuację. Budynek z lat 70., częściowe remonty, fotowoltaika. Koszty rosną, mieszkańcy naciskają: „Trzeba oszczędzać!”. Gdy zbliża się koniec okresu ubezpieczenia, ktoś z zarządu daje zlecenie: „Weźmy to, co mieliśmy, może będzie taniej”. I najczęściej się „znajduje”. Jest polisa, jest pieczątka, jest spokój. Do czasu.
Bo polisa to nie talizman. To dokument prawny. Z konkretnymi wyłączeniami. Z zapisami drobnym drukiem, które decydują, czy przy dużej szkodzie do Wspólnoty wróci 50 tysięcy czy 500 tysięcy. Albo… nic.
CZY JESTEŚMY DOBRZE UBEZPIECZENI, CZY TYLKO UBEZPIECZENI?
To jest kluczowe pytanie, które bardzo rzadko pada na zebraniach właścicieli. Bo Wspólnoty rzadko mają narzędzia, by na nie odpowiedzieć. Przecież nikt z zarządu nie brał urlopu, żeby studiować OWU i wyłączenia odpowiedzialności. To są ludzie, którzy po swojej „normalnej pracy” spotykają się wieczorem i próbują podejmować decyzje w imieniu kilkudziesięciu, czasem kilkuset mieszkańców.
W efekcie rozmowa o ubezpieczeniach Wspólnot sprowadza się często do jednego parametru: składka. Im niższa, tym lepiej. Tymczasem dla bezpieczeństwa nieruchomości ważniejsze są inne pytania:
Czy zakres ochrony odpowiada ryzykom tego konkretnego budynku?
Czy suma ubezpieczenia pokrywa koszt przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody?
Czy uwzględniono planowane modernizacje, nowe instalacje, zmiany w sposobie użytkowania?
Kto pomoże zarządowi, kiedy trzeba będzie walczyć o wypłatę odszkodowania?
I tu na scenę wchodzi ktoś, o kim w branży mówi się wciąż za mało: broker ubezpieczeniowy. Nie sprzedawca polisy. Partner od ryzyka.
BROKER PKB – ADWOKAT WSPÓLNOTY, NIE AMBASADOR TOWARZYSTWA
W świecie ubezpieczeń istnieje prosty, ale mało uświadomiony fakt: agent reprezentuje towarzystwo, broker – klienta. W przypadku Wspólnoty oznacza to, że broker z PKB: zaczyna od analizy ryzyka, a nie od cennika, projektuje program ochrony, a nie „dopasowuje produkt”, negocjuje warunki z różnymi ubezpieczycielami, ale stoi po jednej stronie stołu, po stronie Wspólnoty. To ktoś, kto sprawdza, czy zapisami w OWU nie „strzelamy sobie w stopę”, żeby zaoszczędzić kilka złotych na składce.
OD „PRZEDŁUŻAMY” DO „PROJEKTUJEMY OCHRONĘ”
Przykładowy scenariusz wygląda tak:
Rok 1: „Bierzemy to, co jest, nie mamy czasu.”
Rok 2: „Proszę nam tylko odnowić, byle taniej.”
Rok 3: „Nic się nie stało, więc wszystko jest dobrze.”
Problem w tym, że brak szkody nie jest dowodem na dobrze dobraną ochronę. Jest tylko dowodem na… szczęście. Tymczasem Wspólnota podejmuje remonty, wymienia instalacje, montuje fotowoltaikę, zmienia się sposób korzystania z części wspólnych. Ryzyko nie stoi w miejscu. A polisa – często tak.
Ekspert Polskiej Kancelarii Brokerskiej wchodzi dokładnie w tę przestrzeń. Zamiast „przedłużyć”, proponuje:
· audyt istniejących polis,
· rozmowę o planach wspólnoty,
· zaprojektowanie programu ochrony: minimalny / optymalny / rozszerzony,
· wskazanie konkretnych konsekwencji zapisów typu franszyza, wyłączenia, limity.
To kierunek, który wyznacza bardzo praktyczne decyzje: kto zapłaci za szkody w częściach wspólnych, czy szkody od zalania z dachu są objęte, co z odpowiedzialnością cywilną zarządu.
PRAWDZIWY TEST ZACZYNA SIĘ PRZY SZKODZIE
O wartości polisy wszyscy dowiadują się w tym samym momencie: gdy wydarzy się coś poważnego. To wtedy: mieszkańcy chcą odpowiedzi „natychmiast”, zarząd szuka dokumentów, ubezpieczyciel szuka podstaw prawnych do oceny odpowiedzialności.
Jeżeli wspólnota ma u boku brokera PKB, scenariusz wygląda inaczej. Zamiast samotnej walki z procedurami, zarząd ma partnera, który: wie, jak czytać OWU „od tyłu”, pomaga przygotować dokumentację, prowadzi dialog z ubezpieczycielem, wspiera w ewentualnych odwołaniach.
To ogromne odciążenie emocjonalne i organizacyjne. A także bardzo praktyczna ochrona reputacji zarządu. Bo to zarząd będzie musiał spojrzeć mieszkańcom w oczy i odpowiedzieć na pytanie: „Czy naprawdę zrobiliśmy wszystko, żeby wspólnota była bezpieczna?”.
7 NIEWYGODNYCH PYTAŃ, KTÓRE WARTO SOBIE ZADAĆ
To nie poradnik, ale trudno w tym miejscu nie zaproponować krótkiego testu. Każdy Zarząd Wspólnoty mógłby raz w roku zadać sobie kilka prostych pytań:
1. Kto tak naprawdę reprezentuje nasze interesy w rozmowach z ubezpieczycielem?
2. Czy ktokolwiek w Zarządzie umiałby w 5 minut wyjaśnić mieszkańcom, co nie jest objęte ochroną?
3. Czy nasza polisa była kiedykolwiek niezależnie zrewidowana, czy tylko odnawiana?
4. Czy suma ubezpieczenia odpowiada kosztom odtworzenia budynku dziś, a nie 5 lat temu?
5. Czy każda większa zmiana w budynku (remont, modernizacja, nowa instalacja) była konsultowana pod kątem ubezpieczenia?
6. Czy przy ostatniej szkodzie mieliśmy poczucie kontroli – czy raczej chaosu?
7. Czy mamy partnera, który zna zarówno prawo, jak i praktykę likwidacji szkód w nieruchomościach?
Jeśli choć na jedno z tych pytań odpowiedź brzmi „nie” albo „nie wiem”, to znaczy, że rozmowa o serwisie brokerskim jest nie tyle opcją, ale koniecznością.
NA KONIEC: MNIEJ STRACHU, WIĘCEJ PARTNERSTWA
Wspólnota mieszkaniowa to nie budynek. To ludzie, odpowiedzialność i zaufanie. Polisa ubezpieczeniowa jest ważna, ale dopiero w połączeniu z mądrze zaprojektowaną strategią zarządzania ryzykiem staje się realnym narzędziem ochrony.
Broker PKB nie jest „cudotwórcą”. Nie zatrzyma burzy, nie załata starej instalacji. Ale może sprawić, że kiedy coś się stanie, Wspólnota nie zostanie sama z paragrafami, a zarząd nie będzie musiał tłumaczyć: „Nie wiedzieliśmy, że to tak działa”.
W świecie, w którym ryzyka rosną szybciej niż budżety, jedna rzecz jest pewna:
Wspólnota nie musi być ekspertem od ubezpieczeń. Musi mieć eksperta po swojej stronie.
Polska Kancelaria Brokerska
Laureat nagrody ADMINISTRATOR24.PL
ZŁOTY STANDARD 2026 - TOP Renomowanych Producentów i Dostawców Usług dla Wspólnot i Spółdzielni
