Remont w stylu alpejskim czy oblężniczym?
Śledząc etymologiczne losy wyrazu „remont” w polszczyźnie, można dojść do ciekawych wniosków. Otóż słowo to pochodzi z języka francuskiego (remonte) i nad Sekwaną oznaczało „ponowne wchodzenie, wspinanie się na górę”. Dopiero w naszym języku uzyskało obecne znaczenie. Okazuje się jednak, że w kontekście praktyki zarządców nieruchomości to francuski źródłosłów zdaje się być bliżej ich doświadczenia: prace remontowo-budowlane często przypominają mozolną wspinaczkę pod górę, którą niczym Syzyf trzeba zaczynać po kilka razy od początku. O ile jednak takie forsowne zdobywanie górskich szczytów może przyczynić się do polepszenia kondycji wspinacza, o tyle źle przeprowadzony remont kondycję niweczy, tyle tylko, że tę finansową zarówno wspólnoty, jak i zarządcy.
To, co miało być prostą renowacją, przedłuża się albo dochodzi do niekorzystnych zdarzeń losowych. Bywa i tak, że w wyniku źle prowadzonych prac, dopiero po dłuższym czasie wychodzą na jaw usterki i fuszerka niekompetentnej ekipy budowlanej. Wszystko zaś zaczyna przypominać oblężenie góry, której czubka nie widać.
Zarządcy potrzebują skutecznej ochrony
Które obszary związane z pracami remontowymi potrzebują zabezpieczenia w szczególności? Należą do nich z pewnością: ochrona przed fuszerką wykonawcy i błędami ekip budowlanych, ochrona finansowa w przypadku konieczności ponownego wykonania prac oraz efektywne rozliczenie wykonawcy w razie jego winy lub niesprzyjającego losu.
Trzeba pamiętać, że ochrona w ramach tradycyjnej polisy wspólnoty zostaje zawieszona na czas prowadzenia prac budowlanych. Jeżeli więc nastąpi szkoda związana z ich prowadzeniem, właściciele nieruchomości nie otrzymają odszkodowania mimo zawarcia umowy ubezpieczenia.
Z praktyki wiemy, że podczas remontów dochodzi do szkód w wyniku zdarzeń, za które faktycznie nikt nie odpowiada. Niestety, w takich przypadkach żadna polisa odpowiedzialności cywilnej wykonawcy nie uchroni zarządcy i wspólnoty mieszkaniowej.
Ubezpieczenie prac budowlano-remontowych: dlaczego warto?
Rozstrzygający argument jest bardzo precyzyjny: ponieważ polisa podstawowa nie obejmuje takiego ryzyka ochroną ubezpieczeniową. Dodatkowo prawidłowo zabezpieczony interes wszystkich stron zaangażowanych w inwestycję przekłada się na stworzenie profesjonalnego wizerunku zarządcy, który oferuje podwyższony standard swojej obsługi.
Często dają się słyszeć głosy: „ale mamy już polisę dla nieruchomości" lub „mamy włączenie robót remontowych w polisie". Czy aby na pewno jest to równoznaczne ze skutecznym zabezpieczeniem ryzyk?
OWU prawdę Ci powie…
Dokładniejszy przegląd Ogólnych Warunków Ubezpieczenia dla ubezpieczeń nieruchomości od zdarzeń losowych wykazuje, że żadne z nich nie obejmują realnie ryzyka montażowo-budowlanego.
Wczytując się w definicje prac oraz w zawarte zastrzeżenia zauważymy, że wyłączają one z ochrony dużą część prowadzonych robót. Gdy zgodnie z klauzulą: za prace remontowe uważa się te wykonywane w ubezpieczonym budynku lub budowli i że polegają one na odtworzeniu stanu pierwotnego pod warunkiem, że prace takie nie wymagają pozwolenia na budowę, nie naruszają konstrukcji budynku, nie naruszają konstrukcji lub pokrycia dachu, nie mają wpływu na sprawność urządzeń przeciwpożarowych lub innych zabezpieczeń, to de facto wspólnota mieszkaniowa zostaje bez ochrony. Treść klauzul może się różnić w zależności od polisy, jednak w każdym przypadku zostaje powtórzone wyłączenie ochrony.
Podobnie rzecz ma się z ubezpieczeniami nieruchomości od odpowiedzialności cywilnej. Co do zasady, zawierają one wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela na okoliczność szkód wyrządzonych w trakcie remontu, budowy lub w rzeczach będących przedmiotem prac budowlanych i montażowych.
Należy jasno stwierdzić: odrębny poziom ryzyka wymaga oddzielnego, dopasowanego i skutecznego produktu.
„Bezpieczny Remont” - ochrona może być kompletna
Motto Polskiej Kancelarii Brokerskiej brzmi: Zawsze po Twojej stronie! Kierując się nim, najbardziej doświadczeni brokerzy w naszej firmie stworzyli kompleksowy produkt skierowany do wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni i zarządców o nazwie „Bezpieczny Remont”. Jest to jedyne rozwiązanie tego typu dostępne na rynku.
„Bezpieczny Remont” łączy w sobie kompleksowe ubezpieczenie ryzyk budowlano-montażowych CAR/EAR (Contractor’s All Risks/Erection All Risk) z szeroką formułą ubezpieczenia OC zarządcy i wykonawcy prac.
„Bezpieczny Remont" zapewnia skuteczną osłonę wszystkim stronom zaangażowanym w proces inwestycji: zarządcom, właścicielom nieruchomości oraz wykonawcy prac. Umowa została rozszerzona o dodatkowe postanowienia, które podwyższają wysoki standard ochrony.
Co jest objęte ubezpieczeniem?
Nasze spojrzenie jest holistyczne: w trakcie prac budowlano-remontowych poszkodowanymi mogą być różne osoby. Zarówno wykonawca, zarządca, wspólnota, jak i osoby trzecie. Dlatego ubezpieczenie „Bezpieczny Remont" obejmuje wszystkie powyższe podmioty zaangażowane w prowadzone prace oraz osoby trzecie.
Przedmiotem ubezpieczenia objęte są kontrakty polegające na: wznoszeniu, remontach i modernizacji budynków mieszkalnych, handlowych i biurowych oraz użyteczności publicznej o ile dotyczą one wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni.
Produkt precyzuje trzy obszary ubezpieczenia, zawarte w Sekcjach.
Sekcja I obejmuje ubezpieczenie mienia i zaplecza. To ona stanowi rdzeń Ogólnych Warunków Ubezpieczenia. Sekcja II dotyczy ubezpieczenia OC. Sekcja III to ubezpieczenie zysku i zwyczajowo dotyczy inwestycji komercyjnych. Zawarcie ubezpieczenia w ramach sekcji II lub III możliwe jest jedynie w przypadku, gdy prace zostały ubezpieczone w sekcji I.
Formuła ubezpieczenia obejmuje ochroną szkody wzajemne wykonawcy i inwestora w zakresie OC (po włączeniu Sekcji II - ryzyka OC).
Wszystko się może zdarzyć…
Przywołajmy autentyczne przykłady zdarzeń, do których doszło w trakcie prac budowlanych, by mieć świadomość możliwych zagrożeń:
- wykonawca uszkodził instalację elektryczną podczas prac na klatce schodowej, miejsce uszkodzenia jest według wykonawcy nieznane, przestało działać oświetlenie zewnętrzne,
- niezabezpieczone rusztowanie stało się placem zabaw, uszczerbek osobowy poniosło dziecko,
- elementy budowlane spadły z dachu i uszkodziły pojazdy, zraniły przechodniów,
- nagminnie ujawniają się wady wykonawcze w terminie późniejszym.
Często wykonawcami są drobne firmy remontowo-budowlane, które w przypadku zdarzenia nie są w stanie dokonać restytucji mienia. Co więcej, jeżeli zachodzi trudność w przypisaniu odpowiedzialności wyłącznej, odpowiedzialność zostaje rozmyta a uzyskanie świadczenia odszkodowawczego niemożliwe.
„All Risk” w standardzie
Ubezpieczenie „Bezpieczny Remont" gwarantuje bardzo szeroko zdefiniowaną ochronę typu „All Risk". Włącza w swój zakres rażące niedbalstwo i winę umyślną. Dodatkowo zawiera katalog 30 klauzul rozszerzających ochronę, wszystko to przy zachowaniu atrakcyjnej i niskiej składki: 150 złotych w wariancie minimalnym.
Możliwe jest zawieranie umów długoterminowych. Ubezpieczenie obowiązuje przez cały czas realizacji robót, a nie tylko w okresie rocznym, jak ma to miejsce w przypadku innych ubezpieczeń majątkowych. Ochrona działa od momentu rozpoczęcia prac aż do 3 lat po ich pełnym zakończeniu.
Co istotne: objęty ochroną jest także okres gwarancyjny, który zaczyna się bezpośrednio po zakończeniu procesu budowlanego. Koszty ewentualnych powtórnych napraw zostaną pokryte z ubezpieczenia, niezależnie od winnego ich przyczyny.
Uważamy, że najlepsze rozwiązania powinny być łatwo dostępne, dlatego zgłoszenie do ubezpieczenia następuje w formie całkowicie uproszczonego wniosku. Dokonuje tego zarządca nieruchomości lub spółdzielnia, przesyłając wniosek mailowo lub online za pomocą Strefy Klienta.
Ponadczasowa ochrona
Niebiosom wydarł piorun, a berło tyranom – słowa te odnoszą się do wspomnianego we wstępie Benjamina Franklina. W 1752 roku po praz pierwszy użył on opracowanego przez siebie piorunochronu do ujarzmienia sił przyrody zagrażających budynkom wzniesionym ludzką ręką.
I chociaż czasy się zmieniły, nieruchomości wciąż potrzebują ochrony, szczególnie w tak kluczowym momencie, jak remont. Dlatego też w Polskiej Kancelarii Brokerskiej kwestię najlepszego zabezpieczenia wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni i zarządców traktujemy priorytetowo. I to się nie zmieni.
Autor: Paweł Janczak - Prezes Zarządu
Administrator i Menedżer Nieruchomości
LIPIEC-SIERPIEŃ 2021
